Angresse Immobilier

Acheter

Défiscalisation : quels dispositifs pour réussir votre investissement ?

Publié le

Loi Pinel, loi Malraux, LMNP… Il est possible que l'investissement locatif vous ouvre les portes à certains avantages fiscaux. Faisons le point sur les dispositifs de défiscalisation immobilière 2022 en France.

La loi Pinel

Reconduite jusqu'en 2024, la loi Pinel  qui fait suite au dispositif Duflot en 2014 vous octroie une réduction d'impôt lorsque vous achetez un bien immobilier neuf (ou réhabilité) dans l'optique de le louer.

La réduction d'impôt dépendra d'un certain nombre de choses :

  • La durée de location : vous vous engagez à louer votre bien immobilier pendant un certain nombre d'années (6, 9 ou 12 ans). Si vous ne respectez pas la durée minimale de 6 ans, vous perdrez vos avantages fiscaux.
  • Le profil du locataire : le logement sera la résidence principale du locataire et son revenu fiscal ne doit pas dépasser e plafond fixé par la loi.
  • La zone du bien : le dispositif Pinel est réservé aux zones dans lesquelles il y a déséquilibre entre offre locative réduite et demande importante. Ainsi, votre bien doit se trouver dans les zones foncières A, A bis ou B1. Il existe deux autres zones (B2 et C) mais elles ne donnent accès au dispositif Pinel que si le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et l’acte de vente définitif a été signé avant le 15 mars 2019.
  • Le bien en lui-même : le logement doit respecter des critères de performance énergétique et depuis le 1er janvier 2021 être situé dans un bâtiment d'habitation collectif.

La réduction d'impôt est croissante par rapport à la durée de location et limitée à un plafond global de 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré :

  • 12% du prix d'achat du bien sur 6 ans,
  • 18% sur 9 ans,
  • 21% sur 12 ans.

 

Notez que les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel seront dégressifs en 2023 et 2024.

En 2023, le taux de réduction sera de :

  • Pour un engagement de location de 6 ans, en 2023 le taux de réduction sera de 10,5% et en 2024 de 9%.
  • Pour un engagement de location de 9 ans, en 2023 le taux de réduction sera de 15% et en 2024 de 12%.
  • Pour un engagement de location de 12 ans, en 2023 le taux de réduction sera de 17,5% et en 2024 de 14%.

 

La loi Denormandie

Entrée en vigueur en 2019 et prolongée jusqu'au 31 décembre 2023, la loi Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt dans le cas d'un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé.

Quels logements peuvent prétendre à réduction d'impôt Denormandie ? Les logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration ou encore les locaux transformés en usage d'habitation. Le budget alloué aux travaux du logement devra représenter au moins 25% du coût total de l'opération.

Le logement devra se trouver dans dans certaines communes :

  • Les communes avec un besoin de réhabilitation de l'habitat important,
  • les communes en zone labellisée Cœur de ville,
  • les communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

 

La réduction d'impôt sera conditionnée par le profil du locataire (dont le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires).

Comme pour la loi Pinel, le taux de réduction d'impôt varie selon la durée de l'engagement de location (les plafonds sont également les mêmes : 300 000 euros pour le coût d'acquisition du logement et 5 500 euros par m2 de surface habitable) :

  • 12% du prix d'achat du bien pour une durée d'engagement de location de 6 ans,
  • 18% du prix d'achat du bien pour une durée d'engagement de location de 9 ans,
  • 21% du prix d'achat du bien pour une durée d'engagement de location de 12 ans.

 

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard accorde une réduction d’impôt aux investisseurs qui font l'acquisition d'un logement neuf situé dans un établissement accueillant des personnes âgées, dépendantes ou handicapées (Ehpad) ou encore dans une résidence pour étudiants avec services.

Le bien devra être loué pour une durée minimum de 9 ans en location meublée non professionnelle par l'intermédiaire de l’exploitant de l’établissement ou de la résidence.

Quels sont les avantages fiscaux offerts par le dispositif ? Une réduction d’impôt égale à 11% du montant investi lissée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 euros par an, et la possibilité de récupérer la TVA à 20%.

 

La loi Malraux

La loi Malraux (qui doit son nom au premier ministre des Affaires culturelles français, André Malraux) vise à la préservation et à la mise en valeur du patrimoine de France.

La loi Malraux permet aux propriétaires d'immeubles anciens ayant réalisé des travaux de restauration et ayant mis ces logements en location de déduire du revenu fiscal global les dépenses résultant des travaux de rénovation, dans une limite annuelle de 100 000 euros pendant 4 années consécutives

Il faudra que vous vous engagiez à louer le bien nu et en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant la fin des travaux et pendant 9 ans au moins. Le locataire ne devra pas être rattaché à votre foyer fiscal.

 

Enfin, l'avantage fiscal dépendra de la localisation du bien. La réduction d’impôt s'élèvera à :

  • 22% pour la rénovation d'un bien immobilier qui se trouve sur des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
  • 30 % dans le cas d'un bien immobilier qui se trouve sur des SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.

 

La location meublée en LMNP ou LMP

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en tant que loueur en meublé professionnel (LMP), vous aurez accès à un certain nombre de déductions fiscales :

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

  • Le statut de LMNP vous sera accordé si vos revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 euros par an. Ce statut vous permet la déduction de l’intégralité des charges foncières de votre revenu global mais également si vous êtes en régime réel l’imputation des amortissements murs et mobiliers sur le bénéfice d’exploitation.
  • Le statut LMP vous sera donc accordé si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros. Ce statut vous permet de déduire l’intégralité des charges foncières de votre revenu global et d'accéder au déficit foncier. Notez que si le logement meublé est loué plus de 5 ans, la plus-value immobilière réalisée à la revente est totalement exonérée d’impôt.

[bouton_contactez_nous]

Contactez-nous Appelez-nous Appeler l'agence